जमीन वापर नियम सुलभतेकडे — विकासाचा मार्ग की नवे आव्हान?
राज्यात जमीन वापर प्रक्रियेतील गुंतागुंत कमी करण्याच्या दिशेने महाराष्ट्र शासनने घेतलेला अकृषिक परवानगी, सनद आणि वार्षिक अकृषिक आकारणी रद्द करण्याचा निर्णय हा महत्त्वपूर्ण धोरणात्मक बदल मानला जात आहे. प्रशासनातील लालफितशाही कमी करून विकासाला गती देण्याचा प्रयत्न या निर्णयातून स्पष्ट दिसतो. मात्र या निर्णयाचे दीर्घकालीन परिणाम काय असतील, यावर व्यापक चर्चा होणे आवश्यक आहे.
राज्यात शेती जमिनीचा अकृषिक वापर करण्यासाठी नागरिकांना महसूल विभाग आणि नगररचना यंत्रणा अशा दोन वेगवेगळ्या स्तरांवर परवानग्या घ्याव्या लागत होत्या. ही प्रक्रिया वेळखाऊ, खर्चिक आणि अनेकदा भ्रष्टाचाराला खतपाणी घालणारी असल्याची टीका सातत्याने होत होती. नव्या सुधारणेमुळे दुहेरी परवानगीची गरज कमी झाली असून नियोजन प्राधिकरणाकडून विकास परवानगी मिळाल्यास जमीन वापर बदलाची प्रक्रिया पूर्ण मानली जाणार आहे. प्रशासन सुलभ करण्याच्या दृष्टीने हा बदल सकारात्मक ठरू शकतो.
या निर्णयाचा सर्वाधिक फायदा शेतकऱ्यांना होण्याची शक्यता आहे. शेतीपूरक व्यवसाय, ग्रामीण पर्यटन, गोदामे किंवा लघुउद्योग उभारण्याच्या संधी आता अधिक सुलभ होऊ शकतात. वार्षिक अकृषिक कर रद्द झाल्यामुळे शेतकऱ्यांवरील आर्थिक भार कमी होईल. ग्रामीण अर्थव्यवस्थेला चालना देण्याची क्षमता या निर्णयात आहे.
रिअल इस्टेट आणि उद्योग क्षेत्रासाठीही हा निर्णय महत्त्वाचा ठरू शकतो. बांधकाम प्रकल्प मंजुरी प्रक्रिया जलद झाल्यास गुंतवणुकीला चालना मिळू शकते. प्रकल्प विलंबामुळे वाढणारा खर्च कमी होण्याची शक्यता आहे. स्थानिक स्वराज्य संस्थांनाही रूपांतरण अधिमूल्याच्या स्वरूपात महसूल मिळणार असल्याने स्थानिक विकासासाठी निधी वाढू शकतो.
मात्र या निर्णयाचे काही संभाव्य धोके दुर्लक्षित करता येणार नाहीत. जमीन वापर सुलभ झाल्यामुळे कृषी जमिनींचे मोठ्या प्रमाणात रूपांतर होण्याची शक्यता आहे. शेती क्षेत्र कमी होणे आणि अन्नसुरक्षेवर दीर्घकालीन परिणाम होण्याची भीती व्यक्त केली जात आहे. नियोजनाचा अभाव असल्यास अनियंत्रित शहरीकरण वाढण्याचा धोका देखील आहे.
याशिवाय, पर्यावरणीय संतुलन राखण्याचे आव्हानही शासनासमोर उभे राहणार आहे. कृषी जमीन, जंगल परिसर आणि जलस्रोत यांचे संरक्षण करत विकास साधणे ही मोठी जबाबदारी असेल. नियोजन प्राधिकरणांनी कठोर नियम व पारदर्शक प्रक्रिया अंमलात आणणे अत्यावश्यक ठरणार आहे.
एकूणच, जमीन वापर सुलभ करण्याचा निर्णय विकास प्रक्रियेला वेग देणारा असला तरी त्याची अंमलबजावणी संतुलित आणि नियोजनबद्ध पद्धतीने होणे गरजेचे आहे. शेतकरी, उद्योग आणि पर्यावरण या तिन्ही घटकांचा समतोल राखण्यातच या धोरणाचे खरे यश दडलेले आहे.
अकृषिक परवानगी, सनद व वार्षिक आकारणी रद्द; जमिनीच्या वापर प्रक्रियेत मोठा बदल
मुंबई : महाराष्ट्र शासनने जमिनीच्या अकृषिक वापराबाबत मोठा निर्णय घेत नागरिकांना दिलासा दिला आहे. नवीन सुधारित तरतुदीनुसार अकृषिक परवानगी, सनद तसेच वार्षिक अकृषिक कर आकारणी रद्द करण्यात आली असून यापुढे जमीन वापर बदल प्रक्रिया अधिक सुलभ होणार आहे.
राज्य शासनाने महाराष्ट्र जमीन महसूल संहिता (दुसरी सुधारणा) २०२५ लागू करत जमीन वापराशी संबंधित अनेक जुनी आणि गुंतागुंतीची कलमे रद्द केली आहेत. यामुळे कृषी जमिनीचा अकृषिक वापर करण्यासाठी स्वतंत्र महसूल परवानगी घेण्याची आवश्यकता अनेक प्रकरणांमध्ये राहणार नाही.
नवीन नियमांनुसार, नियोजन प्राधिकरणाने विकास परवानगी किंवा बांधकाम आराखडा मंजूर केल्यास महसूल विभागाकडून स्वतंत्र अकृषिक परवानगी घेण्याची गरज भासणार नाही. यामुळे दुहेरी परवानगीची प्रक्रिया थांबून नागरिकांचा वेळ व खर्च वाचणार असल्याचे शासनाने स्पष्ट केले आहे.
याशिवाय, जमिनीच्या अकृषिक वापरासाठी दरवर्षी आकारला जाणारा करही रद्द करण्यात आला आहे. त्याऐवजी जमिनीच्या क्षेत्रफळ व बाजार मूल्यानुसार एकदाच रूपांतरण अधिमूल्य (प्रीमियम) आकारण्यात येणार आहे. १००० चौरस मीटरपर्यंतच्या जमिनीसाठी बाजार मूल्यानुसार ०.१० टक्के, १००१ ते ४००० चौरस मीटरपर्यंत ०.२५ टक्के आणि त्यापेक्षा मोठ्या क्षेत्रासाठी ०.५० टक्के अधिमूल्य आकारले जाईल.
सदर अधिमूल्यातील महसूल शासन व स्थानिक स्वराज्य संस्थांमध्ये विभागला जाणार असून ग्रामीण भागातील निधी वाढीस मदत होणार आहे. तसेच, बांधकाम परवानगी मिळाल्यानंतर महसूल अभिलेखांमध्ये डिजिटल पद्धतीने नोंद घेण्याची तरतूदही करण्यात आली आहे.
दरम्यान, यापूर्वी अकृषिक झालेल्या मालमत्तांवरील थकीत वार्षिक कर वसुलीपासून सूट देण्यात आली असून संबंधित मालकांना एकरकमी अधिमूल्य भरणे अनिवार्य करण्यात आले आहे.
या निर्णयामुळे जमीन व्यवहार अधिक पारदर्शक व सुलभ होण्यास मदत होणार असून बांधकाम व विकास प्रक्रियेला गती मिळण्याची शक्यता व्यक्त केली जात आहे.
शेतकरी, बिल्डर आणि व्यापाऱ्यांसाठी नवीन जमीन नियम अत्यंत महत्त्वाचा आणि लाभदायक मानला जात आहे. महाराष्ट्र शासनने अकृषिक परवानगी, सनद आणि वार्षिक अकृषिक आकारणी रद्द करण्याचा निर्णय घेतल्याने जमीन वापर, बांधकाम व व्यवसाय प्रक्रियेत मोठी सुलभता आली आहे.
🔹 शेतकऱ्यांसाठी फायदे
१) परवानगी प्रक्रियेतील अडथळे कमी पूर्वी शेती जमिनीचा घर, गोदाम, लघुउद्योग किंवा इतर उपयोगासाठी वापर करायचा असल्यास महसूल विभागाची स्वतंत्र अकृषिक परवानगी घ्यावी लागत होती. आता नियोजन प्राधिकरणाकडून बांधकाम किंवा विकास परवानगी मिळाली की स्वतंत्र महसूल परवानगीची गरज उरलेली नाही. त्यामुळे शेतकऱ्यांचा वेळ आणि खर्च दोन्ही वाचणार आहेत.
२) वार्षिक करातून मुक्तता पूर्वी अकृषिक वापरावर दरवर्षी कर भरावा लागत होता. नवीन नियमामुळे हा वार्षिक कर पूर्णपणे रद्द झाला आहे. त्यामुळे शेतकऱ्यांवरील आर्थिक भार कमी झाला आहे.
३) जमीन मूल्य वाढ शेती जमिनीचा वापर निवासी किंवा व्यावसायिक स्वरूपात करता येऊ लागल्याने जमिनीचे बाजारमूल्य वाढण्याची शक्यता आहे. यामुळे शेतकऱ्यांना जमीन विक्री किंवा विकासातून जास्त उत्पन्न मिळू शकते.
४) ग्रामीण भागात विकास संधी शेतकरी स्वतः लहान प्रकल्प, वेअरहाऊस, पर्यटन प्रकल्प किंवा कृषीपूरक उद्योग सुरू करू शकतात. त्यामुळे ग्रामीण रोजगार वाढण्यास मदत होऊ शकते.
🔹 बिल्डर आणि रिअल इस्टेट व्यावसायिकांसाठी फायदे
१) दुहेरी परवानगी प्रक्रिया संपली पूर्वी महसूल विभाग आणि नगररचना विभाग अशा दोन ठिकाणी परवानगी घ्यावी लागत होती. आता एकाच ठिकाणी विकास परवानगी मिळाल्यास प्रक्रिया पूर्ण होते. त्यामुळे प्रकल्प मंजुरी जलद होईल.
२) प्रकल्प खर्च आणि विलंब कमी प्रकल्प मंजुरीत होणारा वेळ कमी झाल्यामुळे बांधकाम प्रकल्प वेळेत पूर्ण होण्याची शक्यता वाढते. यामुळे आर्थिक जोखीम कमी होते.
३) गुंतवणुकीला चालना नियम सुलभ झाल्यामुळे गुंतवणूकदारांचा विश्वास वाढू शकतो. नवीन हाउसिंग, कमर्शियल प्रकल्प आणि औद्योगिक विकासाला गती मिळण्याची शक्यता आहे.
४) बँक कर्ज मिळण्यास सुलभता अकृषिक सनद नसल्यामुळे पूर्वी कर्ज प्रक्रियेत अडथळे येत होते. आता बांधकाम परवानगी पुरेशी मानली जाणार असल्याने वित्तीय संस्थांकडून निधी मिळवणे सोपे होईल.
🔹 व्यापारी व उद्योग क्षेत्रासाठी फायदे
१) औद्योगिक आणि व्यावसायिक प्रकल्पांना गती गोदाम, कारखाने, लॉजिस्टिक पार्क, मार्केट यांसारख्या प्रकल्पांसाठी जमीन रूपांतरण प्रक्रिया जलद होईल.
२) एकदाच प्रीमियम भरावा लागणार पूर्वी वार्षिक कर भरावा लागत होता. आता बाजारमूल्यानुसार एकदाच रूपांतरण शुल्क भरावे लागेल. त्यामुळे दीर्घकालीन खर्च नियोजन सोपे होईल.
३) स्थानिक अर्थव्यवस्थेला चालना व्यवसाय विस्तारामुळे रोजगारनिर्मिती वाढेल आणि ग्रामीण तसेच उपनगर भागात आर्थिक उलाढाल वाढेल.
🔹 शासन आणि स्थानिक संस्थांसाठी फायदे
रूपांतरण अधिमूल्याचा महसूल शासन आणि स्थानिक स्वराज्य संस्थांमध्ये वाटला जाणार
ग्रामपंचायत, नगरपालिका व जिल्हा परिषदांना निधी वाढण्याची शक्यता
डिजिटल नोंदणीमुळे पारदर्शकता वाढणार
🔹 संभाव्य व्यापक परिणाम
जमीन व्यवहार अधिक पारदर्शक होणार
रिअल इस्टेट क्षेत्रात वेग वाढणार
ग्रामीण भागात औद्योगिक आणि पर्यटन विकासाला चालना मिळणार
नागरिकांना घरबांधणी प्रक्रिया सोपी होणार
Thanks & Best Regards
JANTECHA WALI
Chief Editor – Vijay M. Gharat
Mob. : +91 9764820588